Придбання квартири чи нежитлового приміщення під підприємницькі потреби - це завжди чималі але виправдані ризики. Чи не менш запитань викликає купівля житла на первинному ринку нерухомості (в багатоповерховому приміщенні, яке доки будується й буде зданим в експлуатацію ще нескоро). Документи на квартиру, приватний будинок або технічне приміщення перед підписанням договору купівлі-продажу потрібно ретельно перевіряти на предмет відповідності закону. Про те, яке буває «підводе камення» при укладанні угод з нерухомістю - розповість наша стаття.
Що таке «історія квартири» й чому її перевіряють в першу чергу?
Історія квартири - це сукупність фактів про житлову площу, виписки з реєстрів, інші важливі дані. У продавця нерухомості необхідно вимагати для подальшого аналізу:
• Правовстановлюючий документ. В цьому папері вказується, яким шляхом господар придбав квартиру - купив, отримав у держави в право власності, отримав у спадок або в дар. Це досить важливий фактор: його ігнорування може обернутися неприємними сюрпризами в майбутньому.
• Розширену інформаційну довідку. Цей документ може зберігатися не у власника житла, а у нотаріуса. Вимагати надати довідку має право лише реальний власник житла.
Розширена довідка містить такі дані:
• Перелік всіх громадян, які володіли квартирою, що вас зацікавила.
• Список осіб - не власників, прописаних на житлоплощі або тимчасово на ній не проживаючих. Квартира може бути обтяжена співвласниками в МПВ, на службі в армії, на навчанні в іншому місті, в інтернаті, тощо.
• Наявність або відсутність неповнолітніх: їх інтереси будуть порушені у випадку продажу житла.
• Факт аварійності будинку або перспективи його знесення (з подальшим розселенням).
• Наявність комунальної або експлуатаційної заборгованості.
Яке житло не варто купувати?
Краще відмовитися від придбання квартири, якщо в її історії мають місце такі моменти:
1. Рейдерське захоплення як спосіб відчуження нерухомого майна (іпотеки). У цьому випадку банк (колекторська агенція) «переписує» квартиру на підставну фірму або на третю особу. Купуючи предмет іпотеки переконайтеся, що дебітор господаря не має до нього претензій і не стане боротися за повернення житла в суді.
2. Квартира, куплена на віртуальних торгах, є спірною: адвокат, захищаючи права свого клієнта, зазвичай вмовляє покупця відмовитися від майнової зацікавленості. Якщо ви є добропорядним громадянином України і прибрели сет на електронному аукціоні за законом - ви зобов'язані відмовитися від квартири на користь попереднього власника: він не за законом втратив житло. І не факт, що дана постраждала особа і її адвокат повернуть вам гроші за житло.
3. Судовий процес (виконавче супровід) на поточний момент (його предметом є квартира, що зацікавила вас).
4. Прибудова до житлового або господарчого приміщення на першому поверсі - вона може виявитися «самозабудовою». Перевіряти законність такого «розширення» дуже важливо! Власник зобов'язаний надати «Декларацію про початок будівельних робіт», «Декларацію про готовність до використання», тощо. Придбання незаконного спорудження на незареєстрованії земельній ділянці загрожує адміністративною відповідальністю.
5. Мансарда на останньому поверсі - вона може бути частиною горища, що є колективною власністю.
ТОП-8 ознак, що будинок будет довгобудом - читайте нашу статтю
На що потрібно звернути увагу, купуючи квартиру в багатоповерховому будинку, який ще не закінчено?
Іноді придбання квартири на первинному ринку в будинку, що споруджується - це реальна можливість вирішити проблеми з житлом за демократичну ціну. Але перед купівлею перевірте забудовника на предмет:
• Права власності на ділянку землі: будівельний майданчик повинен значитися в реєстрах нерухомого майна.
• Правовстановлюючі документи на будівництво: «Декларацію про початок робіт», різноманітні акти, будівельний паспорт, проектні документи і їх відповідність технічній безпеці.
Зверніть увагу! Нашими юристами був вказаний мінімальний перелік документів, який ви зобов'язані вимагати у власника квартири або будівельної компанії. Перелік може варіюватися або доповнюватися вашим адвокатом - кожен випадок купівлі житлової нерухомості індивідуальний.
Що повинен містити в собі двосторонній договір між власником та покупцем?
Договір купівлі-продажу квартири на вторинному ринку повинен обов'язково містити в собі:
1. Предмет договору - ту підставу, на якій житло переходить від продавця до покупця (грошові кошти).
2. Чітко прописану суму нерухомості. Якщо адвокат попереднього власника визнає вашу з банком (колекторами) угоду недійсною - вам доведеться боротися за повернення грошових коштів, зазначених в договорі.
3. Банківський рахунок, на який надійдуть ваші фінансові кошти.
4. Строки внесення грошей, виселення колишнього господаря в інший житло, тощо.
5. Факт переходу квартири з власності попереднього господаря в вашу власність з моменту підписання двосторонньої угоди. Отримавши гроші, продавець втрачає усі права на квартиру.
6. Юридична адреса предмета угоди (квартири або будинку).
Ви вважаєте, що в договорі купівлі-продажу на квартиру є неузгоджені або небезпечні моменти? Зверніться до юриста! Перевірка квартири на предмет вірогідних ризиків - це комплексний захід, в ньому будуть задіяні вузькопрофільні фахівці.
За бажанням спеціалісти видадуть вам висновок зі своєю експертною думкою, порадами та рекомендаціями. Глибина і ретельність аналізу напряму залежить від історії житлового об'єкта. Це може зайняти час, але мінімізація можливості втратити житлову площу варта витрачених ресурсів!
Договір купівлі-продажу квартири на первинному ринку (в будинку, що спорудужується) має свої особливості. Тут вирішальне значення має схема отримання нової квартири:
• Якщо новий багатоповерховий будинок повністю готовий, зареєстрований по букві закону і зданий в експлуатацію – покупець застрахований від форс-мажорів: органи реєстраційної служби перевірили документи забудовника на предмет законності. Тут механізм покупки мало чим відрізняється від придбання житла на вторинному ринку. Вам залишається перевірити лише основні документи.
• Якщо ви вклали власні кошти в багатоповерхівку на початковій (середній або завершальній) стадії будівництва - будьте обережні! Вам доведеться разом з юристом перевірити на законність такі папери:
1. Документи, що стосуються ділянки. Забудовник зобов'язаний володіти зазначеним наділом землі і розпоряджатися ним на законних підставах (вести будівництво), використовувати за призначенням. Договір оренди повинен бути коректно оформленим: оскільки місцева влада передала земельну ділянку забудовнику – необхідно, щоб стояли стояти підписи обох сторін.
2. Документи, що дають право розпочати будівництво і проводити роботи зі зведення багатоповерхівки. Якщо будівництво законно – декларації з'являться на сайті органів місцевого самоврядування.
3. Документи, що стосуються відчуження нерухомості.
4. Технічний паспорт будівлі, схеми інженерних комунікацій, проектну документацію.
Нами наданий неповний перелік паперів, які можуть знадобитися вашому адвокату для всебічного аналізу. Багато що залежить від того, введене житлове приміщення в експлуатацію чи ні.
Як перевіряти майбутню квартиру на предмет судових суперечок, арештів, обтяжень і спірності - вирішувати вам, але ми пропонуємо кваліфіковану допомогу. Первинна консультація може перерости в багаторічну плідну співпрацю. Ми перевіряємо документи на предмет законності, аналізуємо і супроводжуємо угоди, реально оцінюємо ризики. Звертайтеся!
Читайте нашу статтю про приклади купівлі нерухомості (майнові права, спільна діяльність)
