Почти все застройщики за последние три года перешли на реализацию квартир в новостройках путем продажи имущественных прав на них. Ранее застройщики активно использовали такие схемы как: ФФС, ФОН, целевые облигации, КУА и паевые фонды. Но со временем стало понятно, что такие действительно легальные схемы дорогие, долгие и проблемные для закрытия, когда уже квартиры все продали, а необходимо финансово закрыть фонд и уплатить налоги

Учитывая изложенное, застройщики перешли на продажу имущественных прав на квартиру, или напрямую инвестору, или через КУА (компания по управлению активами) и ПИФ (паевой инвестиционный фонд). Так получается дешевле и оперативно.

С точки зрения законодательства и судебной практики, именно продажа имущественных прав на квартиру несет для инвестора наибольший риск.

Судебная практика идет по пути невозможности одностороннего признания права собственности на квартиру, которую купили как имущественные права, поскольку, в соответствии с указанными решениями Верховного Суда, все граждане, которые приобрели недвижимость на основании договоров купли-продажи имущественных прав, уже не смогут защитить свои права в суде (например, в случае если застройщик не захочет добровольно передать им квартиру). Этим гражданам будет отказано в их требованиях о признании права собственности, ведь выводы Верховного Суда являются обязательными для всех судов Украины.

Таким образом, у инвестора возникает патовая ситуация, когда покупать имущественные права рискованно по закону, но все застройщики продают именно таким образом. Дело в том, что при проверки недвижимости необходимо учитывать полный аудит объекта строительства, а не только юридический аспект, ведь, если здание не смогут ввести в эксплуатацию, то любые договоры уже не помогут.

Приведем на примере, как необходимо проверять квартиру в новостройке при продаже имущественных прав, участия КУА и ПИФ (паевого инвестиционного фонда) и суперфиции земельного участка.

К нам обратился инвестор, который хотел купить имущественные права на квартиру через КУА и паевой инвестиционный фонд. Как мы проверяли:

1. Мы взяли вытяги из реестра прав по субъекту: застройщик, КУА, и собственник земельного участка. Удостоверились, что земельный участок имеет владельца и передан застройщику по договору суперфиция. Также, установили наличие кредита на Застройщике, но после изучения документов установили, кредит был погашен и обременения сняты.

2. Мы сделали запрос через OPENDATABOT на застройщика и КУА. Обнаружили, что по КУА были открыты 3 уголовного дела, но они стратегически не влияют на сделку.

3. В офисе застройщика нас интересовала вся цепочка перехода имущественных прав от владельца участка – застройщика – КУА и фонд, чтобы удостовериться, что имущественные права правомерно перешли в собственность нашего клиента. Через 2 дня нам предоставили договор распределения площади и акт приема-передачи имущественных прав от застройщика к КУА/ПИФЫ (продавцы).

4. Нам показали декларацию о строительстве, но мы решили еще сделать запрос в ГАСК (ДАБІ) на предмет изменения проекта (увеличение этажности) и наличие штрафов ДАБІ.

5. На предмет подключения коммуникаций, нам показали согласованные технические условия и, кроме того, в этом районе строились 3 застройщика, и если были бы проблемы с подключением, застройщики не вкладывали бы денежные средства.

6. При подписании договора покупки имущественных прав на квартиру, мы через нотариуса убедились через реестр, что имущественные права на момент заключения соглашения принадлежат продавцу. Таким образом, на риски покупки имущественных прав влияют совокупность факторов, а также стадия строительства недвижимости.

Наши юристы предоставляют консультации по поводу покупки недвижимости в новостройке, в том числе покупка квартир через банк. Безопасность сделки – это полная проверка недвижимости, а также Продавца / Застройщика, выявление и устранение рисков, это консультации по любым вопросам ваших инвестиций в недвижимость на протяжении всего срока строительства, это полное сопровождение - до момента получения Вами права собственности на недвижимость.

ЗАКАЖИТЕ УСЛУГУ У НАС: 073-073-60-60
Для чего нужен юрист по недвижимости (Киев, Киевская обл., Буча, Ирпень)?

- полный анализ недвижимости

- проверка прав продавца на недвижимость / прав на ведение строительства

- проверка права Продавца / его представителя

- проверка разрешительных документов на строительство

- анализ условий сделки, выявление рисков для Клиента

- консультации

- анализ документов, проверка недвижимости и сопровождение сделки

- проверка прав продавца на недвижимость / прав на ведение строительства

- проверка права Продавца / его представителя совершать сделку

- проверка документов / разрешительных документов на строительство

- анализ существенных условий сделки, - выявление рисков для Клиента

- проверка схемы инвестирования в строительство

Моральный вред за нарушения сроков введения дома в эксплуатацию (судебная практика)

Довольно часто, застройщики нарушают сроки ввода дома в эксплуатацию. Нарушения сроков введения, как правило, возникают при следующих обстоятельствах:
1. Нарушение ДБН в процессе строительства;
2. Хищение средств инвесторов;
3. Проблема с подключением дома к водоснабжению и газоснабжению в связи с нарушениями в процессе строительства;
4. Недостаточно средств инвесторов для окончания строительства;
5. Несоответствие целевого назначения земельного участка;
6. Перенаправление денежных средств на строительство другого дома.

Все риски нарушения сроков ввода в эксплуатацию несет застройщик.

Моральный вред за нарушение договора покупки имущественных прав или договора инвестирования может быть компенсирован и в том случае, если это не предусмотрено законом или тем или иным договором. В частности, в случае несвоевременного ввода дома в эксплуатацию.

На это обратил внимание Кассационный гражданский суд, пересматривая решение по делу №755/3509/18. В нем говорилось о возмещении морального вреда за ненадлежащее исполнение договорных обязательств по передаче квартиры в собственность в новостройке.

Как отметил КЦС, суды предыдущих инстанций пришли к ошибочному выводу, что закон «О защите прав потребителей» не подлежит применению к спорным правоотношениям. Ведь договор купли-продажи имущественных прав предусматривает в дальнейшем обретение их покупателем права собственности на квартиру, которая должна сдаться в эксплуатацию в определенный срок.

Право на возмещение морального (неимущественного) ущерба возникает вследствие нарушения права личности независимо от наличия специальных норм гражданского законодательства. Поэтому она подлежит взысканию на основании ст. ст.16 и 23 Гражданского кодекса и ст. ст.4 и 22 Закона "О защите прав потребителей" даже в тех случаях, когда условиями договора право на возмещение не предусмотрено.

Помимо морального ущерба инвестор имеет право на возмещение утраченной выгоды, например арендных платежей.

Обратите внимание, что возмещение зависит от договора, который вы подписали с застройщиком. Есть такие договоры, которые застройщик может расторгнуть в одностороннем порядке. Лучший договор для инвестора – это договор покупки имущественных прав на квартиру. А вот предварительный договор очень проблемный, поскольку застройщик в одностороннем порядке может отказаться от заключения основного и вернуть денежные средства в гривне.

Зразок попереднього договору купівлі квартири Буча та Ірпінь

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР 31/07/2020
Місто Буча, Київська область, Україна, тридцять перше липня дві тисячі двадцятого року.

______, ідентифікаційний номер – __, паспорт громадянина України з безконтактним електронним носієм, ___, орган видачі – ___, дата оформлення – 14.11.2017 року, місце проживання зареєстровано за адресою: ___ м. Буча, Київська область, надалі Сторона 1 з одного боку та
______, ідентифікаційний номер – __, паспорт громадянина України з безконтактним електронним носієм, ___, орган видачі – ___, дата оформлення – 14.11.2017 року, місце проживання зареєстровано за адресою: ___ м. Буча, Київська область, з іншого боку, разом надалі за текстом - Сторони, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, розуміючи значення своїх дій та їх правові наслідки, перебуваючи при здоровому розумі і ясній пам’яті, діючи добровільно без будь-якого до того примусу, як фізичного так і морального, уклали цей Попередній договір, (надалі – Договір) про наступне:
1. Сторони зобов’язуються в строк до 30.01.2021 року укласти у нотаріальній формі договір купівлі-продажу нерухомого майна (в подальшому - Основний договір) на умовах і в порядку, визначених цим Договором, але не раніше повного розрахунку за цим договором. На виконання вище згаданої вимоги Сторона 1 зобов’язується у встановленому законом порядку збудувати житловий будинок, розташований за адресою: Київська область, місто Буча, ___ (будівельна адреса).
2. Нерухомим майном за цим і Основним договором є: секція № ___, квартира № ___ (проектний номер), що позначена сторонами на поверховому плані проекту будівництва, який додається до Договору, (надалі за текстом – «Квартира»), загальною площею 79,9 кв. м., (номер квартири та її площа підлягає уточненню за технічним паспортом, але площа не може відрізнятись більш ніж на 10% від запланованої). Відчужувана квартира в цілому знаходиться на 3 поверсі житлового будинку, вказаного в п. 1. Зазначена квартира резервується за Стороною 2 і не може бути відчужена іншій особі за умови виконання Стороною 2 своїх зобов’язань за цим Договором.
2.1 Згаданий вище будинок зводиться за проектом житлового комплексу на земельних ділянках, загальною площею _________________.
3. Загальна вартість квартири № 13 при вказаній площі складає:
- _________________________ (____________________________) грн., 00 коп., що згідно з комерційним курсом на день укладання Договору (_______ грн. за 1 дол. США) еквівалентно ________ дол. США, 00 центів.
Вартість 1 кв. м. квартири складає _____ дол. США та перегляду не підлягає. У разі відхилення фактичної площі квартири від проектної, ціна підлягає відповідній зміні. Усі розрахунки Сторін проходять у національній грошовій одиниці України гривні. Сторони розуміють, що вартість квартири встановлена в доларах США і сплачується в гривні по курсу згідно даного Договору. Сторони погодились, з метою сплати, гривневий еквівалент вартості квартири розраховується на день платежу по середньому міжбанківському курсу (комерційний) за домовленістю Сторін, крім випадку, якщо комерційний курс в день оплати буде нижчий курсу долара США, що був на день укладення договору. У випадку, якщо на день оплати курс долару США буде нижчий курсу долару США на день укладення даного Договору - розрахунки Стороною 2 здійснюються по курсу долару США на день укладення даного Договору та вказаного в даному Договорі.
4. В підтвердження наміру придбати квартиру, та з метою забезпечення оформлення Основного договору, Сторона 2 передає (перераховує) Стороні 1 до підписання цього договору гроші в сумі:
- ____________ (____________) грн., 00 коп., що згідно з комерційним курсом на день укладання Договору (________грн. за 1 дол. США) еквівалентно ___дол. США, 00 центів.
- остаточний платіж у сумі 5 000 (п’ять тисяч) дол. США, 00 центів, Сторона 2 сплачує Стороні 1 не пізніше 30.05.2021 р., згідно Додатку №2 цього договору, з можливістю дострокового погашення.
4.1. Сплачена Стороною 2 згідно з п. 4 та згідно з усіма додатками та додатковими угодами до цього Договору сума, зараховуватиметься Стороною 1 в оплату загальної вартості квартири зазначеної в п.2 цього Договору за Основним договором з дня його укладення.
4.2. Якщо грошова сума, фактично одержана Стороною 1, перевищує загальну ціну квартири, розраховану виходячи з фактичної площі квартири та ціни за 1 кв.м., вказаної в п.3 цього Договору, тоді грошову різницю між загальною ціною квартири та сумою, фактично одержану Стороною 1, Сторона 1 повертає Стороні 2.
5. Якщо Сторона 2 не виконує умови даного договору або/та якщо укладення Основного договору не відбулося з вини Сторони 2, Сторона 1 має право розірвати даний договір в односторонньому порядку без згоди Сторони 2, про що повідомляється Сторона 2 на її електронну адресу. В такому випадку даний Договір втрачає свою чинність та зобов’язання за даним договором припиняються, крім зобов’язання Сторони 1 повернути Стороні 2 всі грошові суми, що передавалися згідно цього Договору, за виключення пені, індексу інфляції за весь час прострочення платежу та/або його частини, 3% річних від простроченої суми та штрафу у вигляді 5 (п’яти) відсотків від суми переданого платежу.
6. У випадку розірвання даного Договору на підставі визначеній п. 5 даного Договору, Сторона 1 повертає кошти Стороні 2, в порядку визначеному даним Договором, - після продажу квартири іншій особі але в строки не пізніше 6 (шести) місяців з дня, коли даний договір був розірваний в односторонньому порядку Стороною 1.
7. Якщо укладання Основного договору не відбулося з вини Сторони 1, Сторона 1 зобов`язана повернути Стороні 2 грошову суму фактично отриману Стороною 1 від Сторони 2 та сплатити штраф у розмірі 5 (п’яти) відсотків від суми переданого платежу, протягом десяти днів рахуючи з дня закінчення терміну вказаному в п.1 цього Договору. В такому випадку цей Договір втрачає свою чинність.

____________________Сторона 1 ___________________Сторона 2
8. Якщо укладання Основного договору не відбулося не з вини Сторони 1, а саме у випадку форс-мажорних обставин або з підстав незалежних від Сторони 1 (дії або/та бездіяльності державних органів, державних підприємств, органів місцевого самоврядування та інших органів, установ, підприємств, організацій, від яких залежить введення будинку в експлуатацію та підключення будинку до комунікацій), Сторона 1 зобов`язана повернути Стороні 2 грошову суму фактично отриману Стороною 1 від Сторони 2, на підставі письмової вимоги Сторони 2 щодо повернення коштів. В такому випадку цей Договір втрачає свою чинність, та Сторона 1 має право без дозволу Сторони 2 продати (реалізувати) квартиру іншій особі.
Кошти повертаються Стороною 1 Стороні 2 після реалізації квартири іншій особі.
9. Витрати пов’язані з нотаріальним посвідченням Основного договору, а саме: державне мито; обов`язкове пенсійне страхування; плату за вчинення нотаріальної дії сплачує Сторона 2; податки та збори, визначені чинним законодавством України до сплати при продажу нерухомого майна, сплачує Сторона 1, при цьому Сторона 2 зобов’язується компенсувати Стороні 1 витрати, пов’язані зі сплатою таких податків та зборів.
10. Сторона 1, зобов’язується передати Стороні 2 Квартиру з наступним внутрішнім опорядженням:
стіни холу, кухні, житлових кімнат – штукатурка (перегородки з пазогребневої плити - без штукатурки);
підлога холу, кухні, житлових кімнат – цементно-піщана стяжка;
водопостачання - ввід води до санвузла; каналізація – відвід каналізації;
вікна – металопластикові рами з двокамерним склопакетом;
вхідні двері – металеві з МДФ накладками;
електропроводка – ввід у квартиру;
лічильник води, електролічильник; газовий лічильник.
Двоконтурний газовий котел
Планово-орієнтовний строк закінчення будівництва – ___року. В разі зміни зазначеного строку Сторона 1 повинна повідомити Сторону 2 про нову дату.
Сторона 1 зобов’язана провести необхідні комунікації для експлуатації будинку: водопостачання, електропостачання, газопостачання, каналізація. Планово-орієнтовний строк запуску зазначених комунікацій – 30.07.2020 року. В разі зміни зазначеного строку Сторона 1 повинна повідомити Сторону 2 про нову дату.
11. Сторона 1, повідомляє, що на момент укладання цього Договору вказана квартира, яка є предметом договору, не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, в іпотеці та у податковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами (в тому числі по договору оренди), як юридична адреса вона не використовується. Треті особи не мають прав на квартиру.
12. Сторона 1 гарантує, що у випадку дотримання Стороною 2 умов даного Договору, квартира нікому іншому не буде продана, не буде подарована, не буде заставлена, в спорі та під забороною, в тому числі в податковій заставі, не буде перебувати, а також, що правочини по продажу квартири не будуть суперечити правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх та непрацездатних осіб.
13. Кошти, що передаються за цим Договором, є особистою приватною власністю Сторони 2.
14. Одностороння відмова від виконання зобов’язань за цим договором не допускається, якщо це не передбачено умовами даного Договору.
15. За домовленістю сторін цей договір може бути продовжено або змінено, що оформлюється додатковим договором.
16. Підписання цього договору свідчить про те, що його умови повністю відповідають волевиявленню, дійсним намірам Сторін. Ми, Сторони, підтверджуємо, що цей договір не носить характеру вдаваної угоди.
17. Сторони вживатимуть заходів для розгляду спорів та розбіжностей, які можуть виникнути з цього договору чи з ним пов'язані, шляхом переговорів. У випадку, якщо Сторони не дійдуть згоди, спори і розбіжності підлягають розгляду в порядку, передбаченому чинним законодавством України.
18. Цей договір складено в двох примірниках, два – видаються Сторонам цього договору.
19. Контактні телефони: Сторона 1 - ___
Електронна пошта Сторони ___
Направлені Стороною 1 Стороні 2 листи на вказану в даного пункті електронну пошту є офіційно отриманими Стороною 2. У випадку зміни місця проживання, номеру телефону, адреси електронної пошти або іншої особистої інформації Сторони 2, остання зобов’язана негайно (протягом 3-х календарних днів з дня такої зміни) повідомити про це Сторону 1.
20. Сторона 2 має право проживати, проводити ремонтні роботи, установку систем опалення, водопостачання, енергозабезпечення, встановлення сантехніки, меблів у квартирі, зазначеній у п.2 цього Договору, після збудування будинку/введення його в експлуатацію та підписання акту прийому-передачі. Квартира, що є предметом цього Договору, передається Стороні 2 за актом прийому-передачі.
21. Сторона 2 зобов’язується не змінювати план внутрішніх перегородок, не здійснювати перенесення (змінювання) мереж електричного, газового, водяного постачання, перенесення котла до підписання договору купівлі-продажу (Основного договору) та приймання відповідними службами, якщо інше не передбачено додатковими угодами до даного Договору. Сторона 2 своїм підписом в даному Договорі дає згоду на те, що нумерація квартири може бути змінена, а також на те, що будинку може бути присвоєна інша адреса.
22. Сторона 2 після отримання у власність квартири має укласти договір з обслуговуючою компанією (компанією-управителем) запропоновану Стороною 1, щодо надання послуг з управління будинком та прибудинкової територій.
22.1. До обрання компанії-управителя, Сторона 2 при підписанні Акту прийому-передачі квартири зобов’язана:
- сплатити Стороні 1 разовий платіж, що визначається Стороною 1 за вивезення будівельного сміття; - щомісячно оплачувати або/та компенсувати Стороні 1 (або уповноваженій Стороною 1 компанії) кошти за прибирання місць загального користування Об’єкту та прибудинкової території, вивіз побутового сміття та за інші супутні послуги, в тому числі за освітлення.
23. Сторона 2 зобов’язується не втручатися в господарську діяльність генерального підрядника та замовника/замовників будівництва будинку.
24. В разі порушення Стороною 2 терміну остаточного розрахунку згідно Договору або/та графіку платежів згідно Додатку №2 та Договору, - Сторона 2 зобов’язана сплатити на користь Сторони 1 неустойку у вигляді пені в розмірі 1% (один відсоток) від простроченої до сплати суми за кожен день такого прострочення починаючи з наступного дня від дня сплати платежу та/або його частини; а також сплатити Стороні 1 суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення платежу та/або його частини, 3% (три проценти) річних від простроченої суми.
Сторона 1 має прав не стягувати пеню, індекс інфляції та 3% річних від простроченої суми у випадку, якщо прострочення платежу Стороною 2 було з підстав пов’язаних зі станом здоров’я Сторони 2, але таке прострочення не може бути більше 35 днів.
При розірванні даного Договору, Стороні 2 повертаються Стороною 1 фактично отримані кошти згідно умов даного Договору із зменшенням від такої суми: - пені за прострочені платежі Стороною 2; - індексу інфляції за весь час прострочення платежу та/або його частини Стороною 2; - 3% (три проценти) річних від простроченої суми; - штрафу у вигляді 5 (п’яти) відсотків від суми переданого Стороні 1 платежу.
25. У випадку, якщо Сторона 2 виявить бажання переуступити свої права на третю особу (заміна Сторони 2 в Договорі), то така переуступка (заміна Сторони 2) можлива лише за згоди Сторони 1 з обов’язковим підписанням відповідного договору. При цьому, Сторона 2 зобов’язана компенсувати Стороні 1: - 2% (два відсотки) від загальної вартості Квартири (у випадку переуступки родичам першого ступеня спорідненості Сторони 2); - або 4% (чотири відсотки) від загальної вартості Квартири (у випадку переуступки особам, що не відносяться Стороні 2 до родичів першого ступеня спорідненості).
26. Додаткові витрати, пов’язанні з оформленням квартири – несе Сторона 2.
Додатки до договору:
Додаток №1 план розміщення квартири.
Додаток №2 графік платежів.
Сторона 1
Сторона 2