Майже всі забудовники за останні три роки перешли на продаж квартир в новобудовах шляхом продажу майнових прав на них. Раніше забудовники активно використовували такі схеми як: ФФБ, ФОН, цільові облігації, КУА та пайові фонди. Але з часом стало зрозуміло, що такі дійсно легальні схеми дорогі, довгі та проблемні для закриття, коли вже квартири всі продали, а необхідно фінансово закрити фонд та сплатити податки.
Враховуючи викладене, забудовники перейшли на продаж майнових прав на квартиру, або напряму інвестору, або через КУА (компанія управління активами) та ПІФ (пайовий інвестиційний фонд). Так виходить дешевше та оперативніше.
З точки зору законодавства та судової практики, саме продаж майнових прав на квартиру несе для інвестора найбільший ризик.
Зокрема, законодавство визначає перелік варіантів інвестування в нерухомість: «Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. Стаття 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність».
Які можуть бути проблеми при купівлі квартири?
1. Відсутня інформація, що квартира була куплена в шлюбі або не в шлюбі. Таку угоду, дружина може визнати недійсною, якщо квартира була продана без її згоди.
2. Купівля квартири у власника, який проживав у цивільному шлюбі. В цьому випадку, цивільна дружина може визнати факт спільного проживання та визнати в суді таку угоду недійсною.
3. Купівля – продаж квартири в новобудові без згоди чоловік або дружини. Як правило, відділ продажу ігнорує цей факт, хибно аргументуючи це тим, що договір не нотаріальний, і згоди одного із подружжя отримувати не потрібно. Якщо ви купуєте квартиру в новобудові у іншого інвестора – вимагайте таку згоду, оскільки майнові права на квартиру – це також майно, яке належить чоловіку та дружині в рівних долях, відповідно до судової практики.
4. Приватизація квартири або земельної ділянки в певний період, коли змінювалось законодавство, вважається спільною сумісною власністю.
5. Неповнолітню дитину виписали з квартири перед приватизацією, що є порушенням прав дитини.
6. Купівля квартири за довіреністю від власника. Таку довіреність можна дуже легко підробити, а угода буде визнана недійсною.
7. Купівля квартири з публічних торгів – це один із самих ризикованих варіантів купівлі квартири.
Судова практика йде шляхом неможливості одностороннього визнання права власності на квартиру, яку купили як майнові права, оскільки, згідно з вказаними рішеннями Верховного Суду України, всі громадяни, які придбали нерухомість на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав, вже не зможуть захистити свої права у суді (наприклад, у разі якщо забудовник не захоче добровільно передати їм квартиру). Цим громадянам буде відмовлено у їхніх вимогах про визнання права власності, адже висновки Верховного Суду є обов’язковими для всіх судів України.
Таким чином у інвестора виникає патова ситуація, коли так купувати майнові права ризиковано по закону, але всі забудовники продають саме так. Справа в тому, що при перевірки нерухомості необхідно враховувати повний аудит об`єкта будівництва, а не тільки юридичний аспект, адже, якщо будівлю не зможуть ввести в експлуатацію, то будь-які договори вже не допоможуть.
Приведемо на прикладі, як необхідно перевіряти квартиру в новобудові при продажу майнових прав, участі КУА та ПІФ (пайового інвестиційного фонду) та суперфіція земельної ділянки.
До нас звернувся інвестор, який хотів купити майнові права на квартиру через КУА та пайовий інвестиційний фонд, як ми перевіряли:
1. Ми взяли витяги з реєстру речових прав по суб`єкту: забудовник, КУА, та власник земельної ділянки. Впевнилися, що земельна ділянка має власника та передана забудовнику по договору суперфіція. Також, встановили наявність кредиту на Забудовнику, але після вивчення документів, кредит був погашений.
2. Ми зробили запит через OPENDATABOT на забудовника та КУА. Виявили, що по КУА були порушені 3 кримінальної справи, але вони стратегічно не впливають на угоду.
3. В офісі забудовника нас цікавив весь ланцюг переходу майнових прав від власника ділянки – забудовника – КУА та фонд, для цього, щоб майнові права правомірно перейшли у власність нашого клієнта. Через 2 дні нам надали договір розподілу площі акт приймання-переходу майнових від забудовника до КУА/ПІФ (продавці).
4. Нам показали декларацію про будівництво, але ми вирішили ще зробити запит в ДАБІ на предмет зміни проекту (збільшення поверховості) та наявність штрафів ДАБІ.
5. На предмет належності підключення комунікацій, нам показали погоджені технічні умови та, крім того, в цьому районі будувались 3 забудовника,і якщо були проблеми з підключенням, забудовники не вкладували б кошти.
6. При підписанні угоди купівлі майнових прав на квартиру, ми через нотаріуса впевнились через реєстр, що майнові права на момент укладення угоди належать продавцю. Таким чином, на ризики купівлі майнових прав впливають сукупність чинників, а також стадія будівництва нерухомості.
Наші юристи надають консультації з приводу купівлі нерухомого майна в новобудові, в тому числі купівля квартир через банк. Безпека угоди – це повна перевірка нерухомості, а також Продавця / Забудовника, виявлення та усунення ризиків, це консультації з будь-яких питань ваших інвестицій в новобудову на протязі всього терміну будівництва, це повний супровід - до моменту отримання Вами права власності на нерухомість.
ПРИКЛАД, ЯК НЕ ПОТРІБНО ПОКУПАТИ КВАРТИРУ:
- Договір спільної діяльності між КП (комунальне підприємство) та ТОВ (забудовник)
- Договір оренди земельної ділянки та рішення міськради Ірпеня;
- Ухвала про зняття арешту;
- Додаток до договору про спільну діяльність.
І останнє, що нас здивувало – це те, що покупець купує квартиру шляхом приєднання до договору про спільну діяльність.
Підсумуючи викладене:
А тепер невелика реклама)))
ЗАМОВТЕ ПОСЛУГУ ЗАРАЗ: 073-073-60-60
Для чого потрібен Адвокат з нерухомості (Київ, Київська обл., Буча, Ірпінь)?
12 проблем при купівлі нерухомості у новобудові:
- ОБМАН
Обман з боку Продавця про причини продажу і статус нерухомості.
- ВТРАТА ГРОШЕЙ
Договору завдатку або авансу з прихованими умовами про не повернення грошей.
- «ФАЛЬШИВІ» ПРОДАВЦІ
Нерухомість продають особи, які не мають на те права, як результат - Покупець залишається без грошей та без нерухомості.
- БАНКІВСЬКА ПОРУКА
Нерухомість під заставою і може бути відібрана банком.
- ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ
У квартирі прописані діти, 3-ї особи або зареєстровані фіктивні фірми.
- НЕЗАКОНА ПРИВАТИЗАЦІЯ
Квартира після приватизації, яка проведена з порушеннями.
- АРЕШТИ
Нерухомість під арештами або судовими заборонами, в тому числі неправильно знята іпотека.
- Судова тяжба
Приховуються права 3-х осіб, які можуть відсудити нерухомість.
- ПРОБЛЕМИ З ПОДАТКОВОЇ
У договорах занижується вартість нерухомості, що тягне втрату грошей для Покупця.
- ПРОБЛЕМНІ ДОКУМЕНТИ
Реєстрація нерухомості проведена з порушеннями або помилками, що спричиняє ряд проблем в майбутньому.
- ФІКТИВНІ УМОВИ
Договір містить фіктивні умови або порушує права 3-х осіб.
- НЕЗАКОННЕ БУДІВНИЦТВО
Проведення угод різної складності з усуненням ризиків, в результаті чого ми отрималим величезний досвід.
ПАКЕТНІ ПОСЛУГИ з перевірки нерухомості.
|
ПЕРЕВІРКА |
ПЕРЕВІРКА + УГОДА+ 1 виїзд |
ТЕРМІНОВО - в 1 ДЕНЬ перевірка + угода (З виїздом юриста). Під ключ! |
|
- повний аналіз нерухомості - перевірка прав продавця на нерухомість / прав на ведення будівництва - перевірка права Продавця / його представника - перевірка документів / дозвільних документів на будівництво - аналіз умов угоди, виявлення ризиків для Клієнта, позначення застережень - консультації |
- аналіз документів, перевірка нерухомості і супровід угоди - перевірка прав продавця на нерухомість / прав на ведення будівництва - перевірка права Продавця / його представника здійснювати операцію - перевірка документів / дозвільних документів на будівництво - аналіз істотних умов угоди, - виявлення ризиків для Клієнта - перевірка схеми інвестування в будівництво - усунення ризиків (внесення необхідних змін) - супровід процедури укладення угоди у нотаріуса / Забудовника (до 2-х годин) - усунення ризиків виникають під час операції (пов'язано з внесенням змін до договору, та ін. спірними моментами) |
- перевірка прав продавця на нерухомість / прав на ведення будівництва - перевірка права Продавця / його представника здійснювати операцію - перевірка правовстановлюючих документів / дозвільних документів на будівництво - аналіз істотних умов угоди, виявлення ризиків для Клієнта - перевірка схеми інвестування. - усунення ризиків (внесення необхідних змін) - супровід процедури укладення угоди у нотаріуса / Забудовника (до 2-х годин) - усунення ризиків виникають під час операції (пов'язано з внесенням змін до договору, та ін. спірними моментами) - аналіз договору і контроль дотримання умов розрахунків - після операції - контрольна перевірка документів - консультування |
|
2000 грн |
5000 |
10 000 грн. (поетапна оплата) |
Консультація – 500 грн.
БАЗІ АРЕШТІВ
Перевірка в базі арештів і обтяжень.
Перевірка діючих стягнень на Продавця і нерухомості.
Перевірка нерухомості в базі іпотеки (застави)
УСУНЕННЯ РИЗИКІВ
Ви уникнете непотрібних проблем. Ми усунемо всі ризики, а Ви купите «чисту» нерухомість
Юридичні консультації (Київ, Київська обл., Буча, Ірпінь)
3 (три) Безкоштовних консультації протягом 3 (трьох) місяців після операції.
Адвокат (Київ, Буча, Ірпінь)
Адвокат з нерухомості
Для юридичних консультацій: 073-073-60-60
Для запитань та документів: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. Вам необхідно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.
