Banner - CTA V2

Адвокат по недвижимости – проверка новостроев (квартиры, дома, нежилой фонд)

Я, Майоров Василий, адвокат, к.ю.н., одна из моей специализации – это консультации и проверки в сфере недвижимости! Вопросами проверки недвижимости я начал заниматься с 2006 года, когда был юристом в строительной фирме. Под моим юридическим сопровождение было проведено 2 реконструкции общежитий в жилые дома и постройка жилого дома на 112 квартир по облигационной схеме с использования паевого инвестиционного фонда и продаж имущественных прав на недвижимость! На данный момент я постоянно занимаюсь вопросами, которые касаются недвижимости, в частности аудит новостроев, домов и квартиры, а также другой недвижимости!

Юрист по недвижимости

Услуги адвоката по недвижимости (Киев и Киевская область):
1. Проверка (полный аудит) новостроев в Киеве и Киевской области, особенно Буча и Ирпень;
2. Проверка документации на продажу имущественных прав застройщика;
3. Анализ и консультация по целевым облигациям, ФФБ, ФОН, ПИФ (паевой инвестиционный фонд), имущественные права на недострой.
4. Консультация по покупке частных домов на стадии строительства, проверка документов и проверка схемы финансирования.
5. Анализ схемы финансирования строительства и внесение изменений, согласование договора с продавцом;
6. Выезд на объект строительства;
7. Проверка полномочий продавца новостроя;
8. Проверка объекта недвижимости в реестрах (относительно имущественных прав на объект недвижимости, запретов, арестов, ипотек и т.п.)
9. Юридическое сопровождение правоотношений с продавцом (застройщиком) до момента получения права собственности на недвижимость;
10. Юридическая консудьтация возможности выхода из проблемного строительства

Наши адвокаты по недвижимости проводят проверку на территории Киева и Киевской области, в частности: Буча и Ирпень, Киево-Святошинский район (Вишневое), Бровари, Вишгород и т.д.

Исходя из нашего опыта, мы гарантируем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:
• Комплексную проверку владельца/застройщика недвижимости
• Комплексный аудит объекта недвижимости
• Юридическую консультацию вариантов отчуждения недвижимости

Как купить дом на стадии котлована в Киеве или Киевской области (Буча, Ирпень)

Застройщики применяют разные схемы финансирования строительства в зависимости от этапов инвестирование в новострой, а именно:
1. Предварительный договор на начальном этапе строительства;
2. Продажа имущественных прав;
3. Покупка участка и договор подряда;
4. Купля-продажа с отсрочкой или рассрочкой оплаты.

Что необходимо проверять для покупки дома в стадии котлована:

1. Право собственности на землю и целевое назначение земли;
2. Продавца или застройщика;
3. Наличие арестов или ипотеки;
4. Договор перехода права собственности или переход имущественных прав;
5. Проект и коммуникации

Что необходимо проверять при покупки квартиры в новостройке или на стадии котлована (Киев, Буча, Ирпень):

1. Процент готовности проекта и наличие многоэтажных домов в этом районе, т к последнее показывает возможность подключить коммуникации;
2. Опыт и квалификация застройщика, наличие судебных споров, наличие криминальных дел, арестов или кредита и ипотеки;
3. Детальный анализ разрешительных документов на дом;
4. Договора перехода пава собственности (купля-продажа имущественных прав, договор резервирования, договор покупки облигаций и т. д. );
5. Документы на землю;
6. Декларацию;
7. Проверки на наличие штрафов или остановку строительства;
8. Технические условия на подключение дома к городским коммуникациям;
9. Кто финансирует строительство и если это долевое, то просить акт распределения квадратных метров, для того, что б убедиться, что вы покупаете именно у собственника;

Что означает земля под застройку в аренде в Буче и Ирпене? Как давать задаток на квартиру или дом? – это темы наших следующих статей

Приведен несколько примеров, как адвокат по недвижимости проверяет новострой (дом, квартира, жилой комплекс):

Проверка квартиры в новостройке (Буча):

1. Заказали вытяг с реестра на застройщика, собственника земли и КУА. Установили наличие кредита, после проверки всех документов, убедились, что кредит погашен.
2. Через OPENDATABOT увидели наличие криминальных дел по застройщику, но потом убедились, что они закрыты и на сделку не влияют.
3. На показали декларацию на строительство, но мы дополнительно сделали запрос в ДАБИ (ГАСК) на предмет смены проект или наличие штрафом.
4. В офисе застройщика мы изучили, имущественные права правомерно перешли от застройщика к КУА и наш клиент покупает имущественные права на квартиру у реального собственника.
5. Проверили документацию по коммуникациям.
6. Подкорректировали договора перехода права собственности в интересах клиента

Мы одобрили эту сделку, а клиент через 6 месяцев оформил право собственности на квартиру.

Как мы проверяли дом (Ирпень):

1. Убедились, что есть право собственности на землю;
2. Увидели разрешение на строительство;
3. Застройщик предлагал внести всю сумму на стадии котлована и потом оформить право собственности на покупателя.

Фактически, застройщик хотел получить всю сумму без гарантий. Мы предложили оформить часть суммы как плата за участок, а остальную часть суммы передать как оплату по договору подряда.

 

С какими проблемами может столкнуться покупатель и чем ему может помочь адвокат по недвижимости в Киеве и Киевской области?

1. ОТСУТСТВИЕ РАЗРЕШЕНИЙ
Если у застройщика нет разрешений или лицензий – это может привести к замораживанию строительства объекта, и соответственно, объект не введется в эксплуатацию.

2. ОТСУТСТВИЕ НУЖНЫХ ТЕХНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ
Самая главная опасность для инвестора – это невозможность подключить дом к коммуникациям!

3. ИПОТЕКА
Если ваш объект или квартира в ипотеке, то инвестор не сможет получить право собственности на недвижимость, пока не погасится долг.

4. ОТСУТСТВИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Строительство объекта недвижимости может проводиться на неправильно оформленных земельных участках или на участках, которые не могут быть использованы для застройки.

5. АРЕСТЫ 
По Долгам собственника участка или объекта на объект может быть наложен арест, который фактически делает невозможным его законную продажу.

6. СУДЕБНЫЕ СПОРЫ
Наличие судов - это всегда риски для инвестора!

7.МОШЕННИЧЕСТВО
Под мошенничеством понимается перепродажа одного и того объекта недвижимости несколько раз или получение денег от инвестора, которые не направляются на строительство.

8. НЕПРАВИЛЬНО ОФОРМЛЕННЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Если документы оформлены неправильно, значить в будущем стройка может быть остановлена.

9. «НЕДОСТРОЙ»

Только с помощью комплексного аудита, можно определить перспективы инвестирования в объект.

Приводим пример, как кидают инветоров, со слов инвестора.

Як виглядає дно?
Дно виглядає так: ти разом з сім'єю 20 років заробляєш на квартиру, працюючи "в білу", сплачуючи всі податки, і таки заробляєш на її половину. Після чого позичаєш у знайомих ще стільки ж, і відносиш гроші забудовникові (уточнюю: через ФФБ, а то знову почнеться), в еквіваленті 62 тис.дол. США. З хвилюванням (а то знаємо, якими є наші закони і їх виконання) чекаєш рік, поки будинок добудують і введуть в експлуатацію. Але після введення будинку, квартиру тобі не віддають три місяці з обґрунтуванням «вам зателефонують». Потім передача ніби як починається, і твої сусіди, яким таки подзвонили, повідомляють, що приймання квартири обросла подробицями - акти нікому не дають на підпис, поки ти не підпишеш драконівський договір з «кишеньковим» ЖЕКом, згідно з яким не дуже зрозуміло, ти власник квартири , або все-таки ЖЕК. Тому ти збираєшся з сусідами і пишеш лист ФФБ і Забудовнику, в якому просиш привести процедуру передачі квартир до того виду, який визначений законом і договором, який ти з ними підписував. Ставиш своє ім'я в шапці для листування - ну нормально ж, ти ж все-то листуватися з ними збираєшся.
Після передачі листа адресатам проходить півтора місяці, сусіди продовжують приймати квартири, змушене підписуючи договір з ЖЕКом «аби нічого не сталося». А тобі все не дзвонять і не дзвонять. А потім тобі приходить два листи від фонду фінансування, відкривши які, ти бачиш порожні листочки. Пишеш їм назустріч лист, з проханням прояснити, що б це значило, і просиш передати квартиру. Лист, який в підсумку просто не заберуть з пошти. А потім тобі надсилають телеграму «забери ж квартиру в офісі забудовника», не повідомивши правда, де він знаходиться. Ти з поліцією і юристами шукаєш цей офіс, а він, виявляється, по юрадресою просто не існує. І ще через тиждень ти дізнаєшся, що квартири у тебе вже немає, і все по закону - ти ж не прийняв квартиру після здачі в експлуатацію протягом двох місяців, як наказує закон! Те, що від тебе банально ховалися і не дивлячись на те, що ти ходив оббивав пороги, намагаючись це зробити - нікого не хвилює. Хвилює лише те, що ти намагався тут проявляти активність, намагаючись привести взаємовідносини із забудовником в цивілізоване русло. А значить поставив під загрозу видоювання з тебе і інших «лохів» бабла не тільки на етапі будівництва, але відтепер і повсякчас, у вигляді оплати за послуги, обмеженою тільки фантазією ЖЕКу.
Коротше вкрали твою квартиру. А тобі, завдяки «схемку» з «переуступкою майнових прав», тепер обіцяють повернути за поточним курсом 13 тис. Дол. Замість 62 тис. Профіт!
АЛЕ ЦЕ, ДРУЗІ МОЇ, НЕ ДНО.
Днище - воно ось тут: http://reyestr.court.gov.ua/Review/77248769
І полягає в тому, що не дивлячись на те, що ти, програвши першу інстанцію, добиваєшся правди в апеляції і навіть в касаційній інстанції, отримуєш нову касація, і найсправедливіший, пореформений верховний суд новітнього, конкурсного складу, в особі суддю-доповідача Ступак Ольги В'ячеславівни (https://blog.prosud.info/stupak_olga_v_yacheslavivna.html) куховарить ухвалив, в якому спокійно опускає всі твої аргументи і докази, висловлені в судах протягом трьох років тяжб, і скасовує всі рішення в твою користь: все нормально, товариші забудовники, СХЕМА Р АБОТАЕТ, МОЖНА ЙТИ ГРАБУВАТИ Караван. У сенсі можна продовжувати розводити «лохів» на бабло. Ви купуйте новобудови, купуйте, ваше безправ'я відтепер повністю легалізовано.

PS: Щоб ви не забували - забудовник, за словами якого я «ухилявся» від підписання акта прийому-передачі, тепер хоче отримати з мене мільйони гривень «збитків», які я «заподіяв», поділившись про те, що написано вище, з представниками ЗМІ. Спочатку мова йшла про мільйон грн. «Збитків» за січень 2016, але цього мало - вони тепер хочуть експертизу за півроку, щоб встановити «реальні втрати». Загалом не перемикайтеся і запасайтеся попкорном, скоро я на додаток до втрати 49 тис. Дол. буду повинен забудовнику ще півмільйона, до бабки не ходи. Адже наш суд - він самий мудрий і справедливий, після реформ щось. Я думаю забудовники міста Києва скинутися і в цей раз, щоб виграти цю маячню у всіх інстанціях, щоб вам не повадно ябедничати журналістам було.
PPS: Так як багато хто питає в коментариях - забудовником ЖК "Кришталеві джерела" є ТОВ "Гідроінж-буд". Судився я з управителем фонду фінансування будівництва ТОВ "Фінансова компанія" Прайм ", яка відкріпив квартиру і перепродала її. Вся ця інформація доступна по першій посиланням.

Banner - CTA V1

Back to top