Banner - CTA V2

Попередній договір купівлі-продажу квартири зобов'язує сторони в майбутньому укласти основний договір. Умови, на яких він буде укладений, вже описані в попередньому договорі. Його оформляють, щоб підтвердити свої наміри щодо нерухомості, яка з якихось причин не може бути куплена в даний момент часу. Наприклад, квартира тільки будується або покупцеві потрібен час, щоб підготувати гроші.

Mayorov V1 1 ua

Попередній договір таїть в собі ризики для покупця - людині без юридичної освіти важко вникнути в усі тонкощі документа. Розглянемо особливості оформлення і проблеми, з якими можуть зіткнутися сторони після цього.

Як правильно оформити попердній договір м. Буча, Ірпінь

Попередній договір часто плутають з протоколом про наміри. Другий документ описує прагнення сторін в майбутньому укласти угоду, але не несе прямих юридичних наслідків. Щоб документ набув юридичну силу, повинні дотримуватися 3 умови:

 

Назва: «Попередній договір».
Вказівка зобов'язання покупця і продавця про укладення основної угоди в чітко визначений термін.
Повинен бути розділ з умовами основної угоди.
Структурно попередній договір включає 2 частини: умови основного договору і умови попереднього договору. Перша частина описує зобов'язання сторін щодо угоди купівлі-продажу - об'єкта нерухомості і його ціни. У другій частині зібрані умови попереднього договору:

 

- коли буде укладена основна угода;
- умови підготовки паперів;
- порядок повідомлення сторін про готовність укласти основну угоду;
- умова про відповідальність покупця і продавця у разі неукладення основної угоди;
- а також ряд інших умов, які є важливими, за фактом переговорів в кожному конкретному випадку.


Купівля-продаж нерухомості вимагає нотаріального посвідчення, і попередній договір теж потрібно завірити у нотаріуса - це пряма вимога Цивільного кодексу України.

 

Часто за попереднім договором передають забезпечувальний або гарантійний платіж. Ця сума не завжди є завдатком або авансом. Після оформлення основного договору гарантійний платіж повертається покупцеві. Але на практиці ця сума частіше зараховується як перший платіж за угодою купівлі-продажу. Якщо покупець порушить умови документа, забезпечувальний платіж залишиться у продавця як компенсація. Але нерідкі випадки, коли покупець втрачає завдаток не зі своєї вини, і повернути його немає можливості з тієї причини, що попереднім договором не передбачені необхідні гарантії і застереження.

Ризики з боку забудовника, які будують в Бучі та Ірпіні

Які проблеми можуть виникнути на первинному ринку нерухомості:

Об'єкт купівлі-продажу зміниться. У попередньому договорі вказується адреса, площа і номер квартири. Але коли будинок побудують, такої нерухомості може не виявитися - зміниться планування, нумерація або поверховість будинку.


На одну квартиру оформлено кілька попередніх договорів. Оскільки нерухомість не є предметом даної угоди, на одну квартиру можна оформити кілька договорів. Цим користуються недобросовісні забудовники для залучення інвестицій.


Передача нерухомості в банківську іпотеку. Якщо грошей на завершення будівництва не вистачає, деякі забудовники можуть передати права на квартиру в банківську іпотеку. Кредит від банку йде на завершення будівництва.


Щоб мінімізувати ці ризики, потрібно перевірити забудовника: чи брав участь він до цього в судових спорах, кому належить земля під новобудовою і видані чи компанії-забудовнику містобудівні умови і обмеження.

Не ризикуйте своїми грошима! Скористайтеся досвідом експертів LEX INVEST, щоб безпечно купити нерухомість. Зверніть увагу, що говорять клієнти і як вони оцінюють нашу допомогу в комплексному супроводі угоди.


Крім того, важливо домовитися про юридичний супровід угоди. Для цього краще звернутися до юристів по нерухомості. Вони зможуть зробити експертну перевірку документів, передбачать всі ризики і опишуть їх в документі. Так ви зможете себе захистити від втрати грошей і «недобудов», а правильно оформлена документація з урахуванням всіх варіантів розвитку подій дає покупцеві більше шансів в суді, якщо забудовник виявиться шахраєм.

Ризики на вторинному ринку житла

Проблеми можуть виникнути не тільки при покупці квартири в новобудові, але і на вторинному ринку:

Ризик заміни об'єкта нерухомості. Таке може статися, якщо власник подав старий техпаспорт на квартиру. Коли прийде час укладати основний договір, з'ясується, що в квартирі змінили кількість кімнат або зрізали балкон. Як підсумок - об'єкт нерухомості не відповідає характеристикам, зазначеним в документі. Щоб уникнути цього, потрібно прийти в квартиру і перевірити її відповідність техпаспорту.


Прописані неповнолітні в квартирі. Продати таку нерухомість без згоди опікунів неможливо. Щоб не допустити такої ситуації, вимагайте у продавця довідку про прописаних в квартирі осіб.


Продаж однієї квартири кільком людям. Продавець оформляє кілька попередніх договорів, отримує забезпечувальний платіж і зникає. В кінцевому рахунку з'ясовується, що квартиру вже купив інший чоловік. Повернути гроші і відшкодувати збитки можна через судовий розгляд.
Наявність арешту на об'єкті нерухомості. Згідно із законом, продати таку квартиру можна. Перевірити об'єкт нерухомості на наявність арешту самостійно неможливо, але можна з допомогою юристів.


На вторинному ринку житла діють такі ж правила, як і на первинному: продавців потрібно перевіряти, а угоди краще укладати після консультації з юристом.

Як правильно оформити попередній договір купівлі-продажу квартири?

Юридична сила документа

Коли настануть терміни або обставини, зазначені в попередньому договорі, сторони повинні оформити основний договір. Якщо відмовитися від угоди на цьому етапі, контрагент може вимагати відшкодування збитків, завданих невиконанням зобов'язань.

Документ припиняє свою дію в трьох випадках:

сторони уклали основну угоду;
основний договір не оформлений протягом терміну, зазначеного в попередньому договорі;
сторони не направили пропозицію про укладення основної угоди.
Тому в попередньому договорі краще вказати не конкретний день проведення основної угоди, а період, коли це можна зробити. Так ви встигнете зрозуміти, що друга сторона ухиляється від своїх зобов'язань і зверніться до суду, поки документ ще має юридичну силу.

Висновки

Попередній договір від протоколу про наміри відрізняється чітко прописаним назвою, розділом про умови укладення основного договору і терміни цієї угоди.
Документ потрібно обов'язково завіряти у нотаріуса.


Платежі, які передає покупець, є авансом або завдатком: все залежить від того, як прописані умови. Продавець отримає ці гроші в якості компенсації, якщо інвестор відмовиться від угоди.


Щоб знизити ризики при покупці квартири в новобудові, потрібно добре перевірити забудовника і домовитися про юридичний супровід угоди.
Вказуйте не один день, а період, коли можна зробити висновок основну угоду. Якщо інша сторона буде ухилятися протягом декількох днів, у вас буде більше часу, щоб звернутися до суду.

Banner - CTA V1

Back to top