Договор дарения недвижимости, как и любой другой договор признаётся недействительным по следующим основаниям.

1. Сделка совершена с нарушением требования закона. О чём речь? В соответствие с действующим законодательством нельзя заключать договор дарения от имени недееспособных граждан или малолетних детей. В момент нахождения их в лечебных либо социальных учреждениях, где они обучаются, воспитываются или проходят лечение. И если это дарение совершенно в пользу этих учреждений. Либо, если это дарение совершенно родственниками этих недееспособных или малолетних граждан, которые находятся в указанных организациях.

2. Если договор совершён лишь для вида, то есть лица не намеревались создавать такие правовые последствия, которые предусматриваются договором. То такая сделка также будет являться недействительной. Например, вы являетесь должником по какому-либо производству, т. е. был суд, с вас взыскали денежные средства и возбудили исполнительное производство.

А вы, пока приставы ещё собственно по сути не приступили к работе, переоформляете свою недвижимость на дочь, сына или другого родственника или знакомого. И при этом вы остаётесь проживать в квартире и по сути ничего не меняется, т. е. сделка совершена для вида. Исключительно для того, чтобы вы таким образом смогли избежать обращения взыскания на эту квартиру. Такая сделка считается мнимой и суд может признать её недействительной.

3. Если вы продали долю в квартире и при этом это оформили дарением, для чтобы избежать преимущественного права покупки другими собственниками, то такая сделка является притворной и, соответственно, то же недействительной. Но это проблематично доказать в суде.

4. Недействительным также будет считаться договор, если она совершен недееспособным лицом. А также, если лицо не признано недееспособным, но в момент заключения сделки неосознавало характер совершаемых действий и не могло ими руководить, то договор также признаётся недействительным на основании судебного решения. При этом следует иметь в виду, что когда рассматриваются такие судебные споры, то назначается судебная психиатрическая экспертиза либо заявляется ходатайство о назначении комплексной судебно-психиатрической экспертизы.

И уже эксперты определяют, что лицо на момент когда заключало договор дарения понимало или всё-таки не понимало, что он подписывает, какой договор заключается. И, соответственно, если экспертиза приходит к выводу, что лицо, подписывающее договор не понимало значение действий и не могло ими руководить, то такая сделка является также недействительной.

6. Суд также признаёт недействительным договор в случае отсутствия на то согласия супруга на дарение, если это имущество является совместно нажитым, даже если оно при этом оформлено только на одного из супругов.

7. Договор также признаётся недействительным, если он совершается под влиянием заблуждения. Например, даритель на момент, когда подписывал этот договор считал, что он заключает не договор дарения, а договор пожизненного содержания с иждивением. Другими словами, он заблуждался относительно природы сделки и в этом случае судья признаёт договор недействительным.

Если же заблуждение было относительно мотивов сделки, например, заключается договор, при этом даритель понимал и знал, что заключается договор дарения. Но он рассчитывал, что человек, которому он подарил недвижимость будет всячески облегчать ему жизнь. А одаряемый, впоследствие ничего не исполняет, то в этом случае договор не будет признан недействительным. Посколько имело место заблуждение именно относительно мотивов заключения договора, а не относительно природы сделки.

8. По решению судьи договор признаётся недействительным, если он заключался под влиянием угрозы или насилия. При этом насилие или угрозы могут быть не только в отношении дарителя, но и в отношении близких ему людей или, вообще, речь может быть о том, что повреждено имущество дарителя. И под влиянием этого был заключен договор.

9. Очень схожее с предыдущим основанием является заключение договора под влиянием обмана. Иначе говоря либо сам одаряемый обманул, либо, например, обманули дарителя другие лица, но одаряемый точно знал, что даритель был обманут и вследствие этого заключил договор. Очень важным для того чтобы выиграть суд по этому основанию является то, что нужно доказать причинно-следственную связь между обманом дарителя и заключением договора.

Кроме всего прочего, необходимо не забывать, что по выше названным основаниям, а именно: обман, насилие или угроза, суд говорит о том, что не обязательно должен быть приговор суда. Согласно которому лицо, которое обманывало либо применяло какое-то насилие или угрозу и именно вследствие этих действий был заключен договор.

Постановление Верховного Суда говорит о том, что не обязательно иметь приговор судьи, вступивший силу. Но на практике практически постоянно можно сталкиваться с тем, что суды имея доказательства относятся к ним критически. А если есть вступившие в силу решение, то в этой ситуации, как правило, всегда сделку признают недействительной.